Правовое содержание ипотечных отношений в РФ

Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся в собственности гражданина, может быть заключен только непосредственно с собственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ (при опеке и попечительстве).

Жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли - продажи жилого дома или квартиры.

В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих обязательств. Если данное имущество является для залогодателя единственным пригодным для постоянного проживания помещением, подобное обращение не является основанием для выселения его из квартиры.

Организация процесса обращения взыскания является одним из основных вопросов при решении судьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в законодательстве по данной проблеме, она все еще является одной из наименее разработанных как в законодательном, так и в "исполнительном" плане.

Часть первая Гражданского кодекса РФ внесла определенные изменения в правовое регулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно имел преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не является безусловным. Как более ранний закон "О залоге" (1992г.), так и первая часть ГК РФ содержат оговорку, что преимущественное право залогового кредитора действует за изъятиями, предусмотренными законом.

В соответствии со ст.64 части первой ГК в случае ликвидации юридического лица залоговый кредитор является кредитором третьей очереди. Ранее, во вторую очередь, удовлетворяются требования граждан в связи с причинением вреда их жизни или здоровью, требования по оплате труда и по авторским договорам. Такой же порядок действует и в случае банкротства индивидуального предпринимателя. Если речь идет об очередности удовлетворения требований кредиторов не в связи с ликвидацией юридического лица, то такая очередность установлена Гражданским процессуальным кодексом (ГПК). В этом случае залоговый кредитор получает удовлетворение после удовлетворения требований первой и второй очереди. К требованиям первой очереди в соответствии с ГПК относятся требования: по взысканию алиментов; вытекающие из трудовых правоотношений; об оплате оказанной адвокатами юридической помощи; о выплате авторских и изобретательских вознаграждений; о возмещении вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья; в связи со смертью кормильца. К требованиям второй очереди ГПК относит требования: по налогам и неналоговым платежам в бюджет; органов государственного страхования по обязательному страхованию; по возмещению ущерба, причиненного преступлением или административным правонарушением государственным предприятиям, учреждениям, организациям, колхозам, иным кооперативным организациям, их объединениям, другим общественным организациям[26].

Взыскание на предмет ипотеки может быть обращено только по решению обычного или арбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие в целом, жилой дом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое залогодателем для личных целей. Это относится также к тем случаям, когда для заключения договора ипотеки требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа управления.

При удовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки по решению обычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется путем продажи с публичных торгов специализированной организацией, имеющей соответствующую лицензию Минюста России. Начальная продажная цена предмета ипотеки определяется решением суда, обычного или арбитражного, либо нотариально удостоверенным соглашением залогодержателя и залогодателя, без обращения в судебные органы. Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены предмета ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену[27]. Специализированная организация выдает свидетельство о приобретении заложенного имущества покупателю, который с момента государственной регистрации приобретает право собственности на предмет ипотеки.

Часть первая ГК вводит изменения также в порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Ст.349 части первой ГК допускает два варианта обращения взыскания на заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаях обращение взыскания возможно только по решению суда, в других - обращение взыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избрали иной порядок[28].

По общему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания на заложенную недвижимость без судебного решения. К такому соглашению, согласно ст.349, предъявляются два требования: оно должно быть удостоверено нотариально и заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Полезные статьи:

Функции рынка ценных бумаг
Рынок ценных бумаг имеет ряд функций, которые условно можно разделить на две группы: обще рыночные функции, присущие обычно каждому рынку, и специфические функции, которые отличают его от других рынков. К обще рыночным функциям относятся такие, как: - коммерческая функция, т.е. функция получения пр ...

Оценка деятельности кредитного учреждения АО "Астана-Финанс"
Акционерное общество "Астана-Финанс" является одним из лидеров на рынке финансовых услуг среди небанковских кредитных организаций. На финансовом рынке Казахстана компания появилась 10 лет назад в качестве института развития новой столицы РК. Первые проекты "Астана-Финанс" были с ...

Сущность корпоративного управления, его роль и значение в рыночных условиях
Для отражения сущности термина "корпоративное управление" необходимо провести обзор литературных источников. Единого универсального определения, применимого для всевозможных ситуаций, стран и правовых систем, не существует. По словам профессора из Оксфорда Колина Мейера, корпоративное упр ...