Современные схемы ипотечного жилищного кредитования

Так как переход России «на рыночные рельсы» подорвал систему государственного финансирования приобретения жилья, построение новой системы пришлось начинать практически с нуля. Формирование нормативно правовой базы затянулось на долгие годы. Но, как известно, потребность в; жилье считается одной из основных потребностей человека, поэтому отсутствием законов и финансовых механизмов не смогло полностью остановить жилищное строительство и оборот объектов недвижимости. Субъектам этого рынка - застройщикам, банкам, агентствам недвижимости и другим пришлось «втискиваться» в существовавшую на каждый конкретный момент нормативно-правовую базу и придумывать различные схемы, которые были бы одновременно привлекательны для покупателей жилья и при этом не входили в противоречие с действующим законодательством.

Так по всей стране появилось множество различных способов, или схем, приобретения жилья, имеющих в своем составе элементы ипотеки. Локальных и разрозненных, нацеленных на определенный узкий слой населения, финансово ограниченных и в большинстве своем функционировавших без участия банков. Несмотря на эти недостатки, они выполняют свою основную задачу - помощь гражданам, которые не имеют значительных накоплений, сопоставимых со стоимостью жилья, все-таки улучшить свои жилищные условия. Эти схемы не обладают унифицированными чертами и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования [12, С. 109-110].

Даже сейчас, когда и политическая, и экономическая ситуации считаются гораздо стабильнее, чем в начале девяностых, а законодательство в сфере недвижимости сформировано, многие из тех первых схем вызывают интерес у потенциальных покупателей и продолжают успешно функционировать.

Все схемы, которые были созданы за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит от того, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.

а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:

- жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;

- жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;

- жилищные субсидии.

Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев военнослужащих и на граждан других льготных категорий.

б) Схемы долевого строительства и рассрочки:

- долевое строительство;

- продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;

- получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.

Этот блок схем считается простейшим. В нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника застройщик и покупатель.

в) Рыночные схемы:

- долгосрочное ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);

- накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;

- рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.

Именно этот, третий блок схем считается наиболее прогрессивным. По сути, он включает в себя истинно ипотечные схемы, в которых в наибольшей степени отражены основные принципы ипотечного кредитования. Все шире становится круг операторов (банков, ипотечных фондов, агентств и корпораций), последовательно и профессионально осваивающих операции по долгосрочному кредитованию населения, используя жилую недвижимость в качестве обеспечения по кредитам. Активно развиваются жилищные кооперативы, действующие по принципу касс взаимопомощи [12, С. 111].

Полезные статьи:

Анализ финансового состояния коммерческого банка, проводимый Центральным банком Российской Федерации
Инструкция Банка России от 01.10.97г №1 “О порядке регулирования деятельности банков” является основным нормативным документом, используемым в качестве инструмента надзора за деятельностью коммерческих банков на территории Российской Федерации. Эта Инструкция устанавливает порядок расчета всех пока ...

Основные виды ценных бумаг
В Гражданском кодексе РФ перечисляются конкретные виды документов, относящиеся к ценным бумагам: а) в статье 143: · государственная облигация; · облигация; · вексель; · чек; · депозитный сертификат; · сберегательный сертификат; · банковская сберегательная книжка на предъявителя; · коносамент; · акц ...

Особенности автоматизации банковской деятельности
В последние годы банковская система нашей страны переживает бурное развитие. Несмотря на существующие недостатки российского законодательства, регулирующего деятельность банков, ситуация неуклонно меняется к лучшему. Прошли времена, когда можно было легко зарабатывать на спекулятивных операциях с в ...