Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

При оценке по рыночной стоимости дом сравнивается с аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная стоимость которых уже известна. Однако здесь нужно учитывать ряд факторов, корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания, экологическая обстановка, удаленность от промышленных предприятий, близость культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счете сводится к ее моделированию.

Получив кредит, заемщик несет перед кредитором ответственность за сохранность находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по ее обеспечению. К их числу относятся своевременное проведение ремонта, полное страхование в пользу банка от пожара, урагана и других стихийных бедствий, отказ от существенной перестройки или укрепления дома без особого разрешения банка и использования владения для какой-либо незаконной деятельности.

Если владелец заложенной квартиры является членом товарищества по совместному владению жильем, то последнее обязано уведомлять всех кредиторов по ипотечному кредиту о предстоящих действиях, способных оказать влияние на снижение рыночной стоимости квартир:

- повреждении, разрушении или конфискации любой части объектов совместного пользования или любой квартиры, по которой кредитор держит закладную;

- признании недействительным, отмене или существенной модификации любого страхового полиса, находящегося у жилищного товарищества;

- любом намерении жилищного товарищества относительно принудительного сбора задолженности по объектам совместного пользования с какого-либо собственника квартиры, на которую у кредитора находится закладная;

- любом предполагаемом шаге, который потребует согласия со стороны кредитора[42].

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами; возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние, удобства; необычные условия, например шоссе, которое намечено построить в непосредственной близости, или другие факторы, которые могут повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

Если заем одобрен, покупателю дома (ссудозаемщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа.

С момента вручения денег за дом продавцу покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа заимодавцу. Основная трудность становления ипотечных банков в наше время - нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование разработанного для России американскими учеными Р.Д.Страйком и К.Равиц специального кредитного инструмента с индексацией основной суммы долга. Суть этого метода заключается в замене фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применение переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заемщика определяются на основе фиксированной платежной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита, при этом разница между задолженностью заемщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.

Полезные статьи:

Стоимость и цена ценной бумаги
Понятие стоимости ценной бумаги не может совпадать с понятием стоимости обычного товара как материализации общественного необходимого труда на его производство, так как ценная бумага не производится. Её объективной экономической основой, или источником происхождения, является не труд непосредственн ...

Порядок погашения кредита и уплаты процентов
Погашение (возврат) кредита и уплата начисленных процентов за пользование им производится физическими лицами в рамках условий кредитного договора наличными деньгами или в безналичной форме способами, не противоречащими законодательству Республики Беларусь. Уплата начисленных процентов производится, ...

Страхователь по ОМС: его права и обязанности
Страхователь – Территориальный фонд обязательного медицинского страхования – страховая медицинская организация (СМО) – лечебно-профилактическое учреждение. Страхователь по ОМС — в Российской Федерации — субъект обязательного медицинского страхования (ОМС), обязанный в соответствии с Законом «Об обя ...