Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками.

Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме. Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:

- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;

- заключения кредитного договора;

- заключения договора об обеспеченности кредита.

В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные методологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг[40].

Сведение риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют.

Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают 80% залога[41].

Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.

Полезные статьи:

Виды ценных бумаг в РФ
Виды 1) Классические - а) долевые - акции, б) долговые - частные облигации + гос. облигации 2) Производные - опционы, фьючерсы, варранты, складские расписки 3) Фин. инструменты - вексель, чек, депозитный и сбер. сертификат Статья 143 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) относит к ценным бумагам следующи ...

Потребительная стоимость и качество ценной бумаги
Как и любой товар, ценная бумага имеет потребительную стоимость и стоимость для своего владельца. Потребительная стоимость находит своё выражение в тех правах, которыми наделена конкретная ценная бумага, это её права, выраженные как единое целое. В отличие от обычного товара, потребительная стоимос ...

Очередность списания денежных средств со счета
Различают календарную очередность списания и очередность, установленную ст. 855 ГК. Календарная очередность применяется при наличии на счете денежных средств, сумма которых достаточна для удовлетворения всех требований, предъявленных к счету. В соответствии с п. 1 ст. 855 ГК РФ при наличии на счете ...