Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

Зарубежная банковская практика и законодательство выработали целый комплекс правовых принципов кредитования, которые должны соблюдаться как кредиторами, так и заемщиками.

Предоставляют ипотечные кредиты, как правило, банки, специализирующиеся на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. Это, прежде всего ипотечные банки и земельные банки, выдающие долгосрочные ссуды в основном под залог земли. Названными операциями могут заниматься также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки.

Предприятие или физическое лицо, предполагающее получить банковский кредит, должно заключить с банком кредитный договор в письменной форме. Предварительным этапом является подача заявки на выделение кредита. Со стороны банка поступление заявки на получение кредита является основанием для:

- проверки кредитоспособности и платежеспособности заемщика;

- заключения кредитного договора;

- заключения договора об обеспеченности кредита.

В России главным вопросом при принятии решения о кредитовании в современной ситуации является обеспечение возвратности кредитных средств. Исходя из этого, рассмотрим основные методологические и организационные принципы ипотечного кредитования, призванного в своей сущности к решению данной проблемы.

Прежде чем приступить к процессу непосредственной оценки объекта кредитования и выдачи кредита на жилье, целесообразно определиться со стратегическими вопросами кредитования: об оптимальной предельной доле кредита в стоимости дома, а также о тактике распределения кредитного риска между кредитором, заемщиком и инвесторами ценных бумаг[40].

Сведение риска кредитования к минимуму является главной целью правильной организации кредитования. В западной практике ипотечного кредитования различают четыре вида рисков: кредитный; риск посредника; риск процентных ставок; риск досрочной оплаты.

Кредитный риск заключается в том, что заемщик не производит платежей в погашение ссуды в установленный срок.

Риск посредника связан с возможностью отзыва клиентами средств в неудобный момент.

Риск процентных ставок вызван тем, что цена используемых кредитором средств поднимается выше процентной ставки, взимаемой им с клиента за пользование кредитом, по неоплаченным займам, что приводит к потерям по этим займам. Данный вид риска является классическим риском долгосрочных инвестиций, финансируемых за счет краткосрочных депозитов или из других краткосрочных источников.

Риск досрочной оплаты состоит в том, что заемщик производит выплату долга досрочно, когда процентные ставки за кредит падают. По своему существу риск досрочной оплаты близок риску процентных ставок, поэтому некоторые специалисты указанный риск в особую категорию не выделяют.

Основной принцип распределения риска - рассредоточить его среди тех, кто лучше подготовлен для защиты от него. Так, кредитный риск (весь или частями) может быть передан страховым компаниям, а часть риска посредника и риск процентных ставок передаются инвесторам ценных бумаг.

Снижению риска способствует определение оптимальной доли кредита в стоимости объекта кредитования и в сумме залога.

Соотношение между величиной ссуды и стоимостью залога характеризует качество источников возврата долга и позволяет определить, какая часть кредита может быть погашена за счет реализации заложенной недвижимости и какую долю компенсирует страховая компания. Этот вопрос должен стать узловым при заключении кредитного договора. Более низкий процент ссуды в величине залога уменьшает риск банка, но снижает его конкурентоспособность, отталкивая клиента. Повышение указанного соотношения привлекает клиентов, но зато увеличивает риск ссудодателя. В настоящее время в западных странах наблюдается рост доли ссуды в залоге. Так, в США в течение многих лет считалось обычным предоставление ссуды в размере 50% оценочной стоимости залога, в последнее же время ссуды достигают 80% залога[41].

Одним из универсальных способов обеспечения гарантии возврата ссуд является диверсификация, позволяющая равномерно распределять риск между заемщиками. Принцип действия этого механизма заключается в следующем.

Полезные статьи:

Расчетные обязательства
Расчетные обязательства устанавливаются договорами. Будучи элементом этих договоров, расчетное правоотношение предполагает установление обязанности одной стороны – получателя денег – требовать уплаты. Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, мо ...

Ознакомление с организацией деятельности коммерческого банка
В соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности » Открытое акционерное общество Сбербанк России имеет Генеральную лицензию № 1481 от 30 августа 2010 года на осуществление банковских операций. (Приложение 1) Сберегательный банк Российской Федерации является одним из крупнейш ...

Анализ схем ипотечного жилищного кредитования по программам «Решения квартирного вопроса»
Программа ипотечного жилищного кредитования «Решить квартирный вопрос» предлагает заемщику приобрести подходящую под его требования квартиру на вторичном рынке и в новостройке. 1. Приобретение квартиры на вторичном рынке. Условия кредитования: Ипотечный кредит представляется в рублях, долларах США ...