Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

Другие материалы » Проблемы ипотечного кредитования в России » Организация выдачи ипотечных ссуд для строительства жилья банками Российской Федерации

Страница 2

Как правило, не все клиенты банка одновременно являются неплательщиками, зачастую не выполняет договорные обязательства по возврату кредитов один клиент из пятидесяти, однако определить заранее конкретного неплательщика не всегда представляется возможным. В таких условиях частное лицо, выдающее ссуду другому частному лицу, берет весь риск на себя. В отличие от него банк, выдающий ссуды различным клиентам под залог недвижимости, может себе позволить значительное число невозвратов ссуд, назначив норму процента за их использование, компенсирующую этот риск. В данном случае все вкладчики оказываются объединенными в своеобразный пул по ссудам под закладные и каждый из них участвует в компенсации возможного риска.

Для обеспечения своевременного возврата платежей весьма существенным является правильный выбор инструмента жилищного кредитования, который учитывал бы изменения платежеспособности клиента на разных этапах погашения ссуды и реальные возможности кредитора. Наиболее популярным является “инструмент с регулируемой отсрочкой платежей” (ИРОП), рекомендуемый Институтом экономики города (США). Исходная процентная ставка по ИРОП устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении кредитного периода. Выплаты по займу при данной системе не превышают 30% от дохода семьи также на протяжении всего периода действия ссуды.

Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.

При решении вопроса о предоставлении кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заемщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заемщика; оценка залога. Эти два аспекта соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заемщика или в результате продажи, залога (обычно дома). При этом преимущественное значение имеет первый вариант.

Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг.

При анализе первого фактора - стабильности - банк интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит розыск должника.

В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого дома.

Для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный - отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заемщика: коэффициент отношения займа к стоимости дома.

При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. При необходимости в процессе изучения кредитоспособности клиента банки используют специальные анкеты для получения ссудозаемщиками жилищного займа.

При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора: ее себестоимость, прибыльность и месторасположение. Исходя из зарубежного опыта при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода - калькуляции и оценки по рыночной стоимости.

При оценке путем калькуляции оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для ее определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объема в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путем сравнения с такими же в данном районе.

Страницы: 1 2 3 4 5 6

Полезные статьи:

Динамика рынка потребительского кредитования в России
В первой главе были рассмотрены понятие и специфика организации потребительского кредитования. Теперь целесообразно было бы рассмотреть анализ. Ситуация на рынке потребительского кредитования явно улучшается: впервые за последние полтора года стал расти объем выдаваемых кредитов, уровень просрочки ...

Проблемы, связанные с банковским кредитованием
Следует указать три ключевые экономические особенности, которые присущи банковскому кредитованию малого бизнеса и являются причинами, порождающими большую часть «вторичных» проблем 1) высокая доля и абсолютная величина операционных (непроцентных) расходов в процессе кредитования, что связано с незн ...

Операции доверительного управления
Гражданский кодекс РФ содержит понятие "доверительное управление", оно "не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему" (п.4 ст. 209). Управляющий, не становясь собственником этого имущества, тем не менее получает возможность в определенных договором рамках ...

Навигация

Copyright © 2022 - All Rights Reserved - www.mostbanks.ru